Типичную квартиру в Батуми покупает человек, который проведёт в ней пару недель в году. В первом полугодии 2026 года граждане Грузии купили в городе около трети квартир, остальное пришлось на иностранцев[^1].

Поэтому, если вы решили купить квартиру в Батуми, выбор района начинается с двух вопросов. Первый: кто будет в ней жить, пока вас нет. Второй: кому вы её потом продадите. Между внутренними районами и Старым Батуми цена метра различается почти вдвое. При этом самый дорогой район и район, где квартиру проще всего продать, не совпадают.

Где в Батуми покупают чаще всего

Во втором квартале 2026 года в Батуми продали 4 168 квартир. Четыре из десяти пришлись на Новый бульвар. Вместе с Аллеей Героев он даёт почти две трети всех сделок. Метр в Гонио и Квариати на четверть дороже, чем на Новом бульваре, а сделок там в двадцать раз меньше.

Сделки и цена метра по районам Батуми, III квартал 2026

На графике указаны цены готовых квартир в новостройках на июнь 2026 года. На вторичном рынке и в строящихся домах метр обходится дешевле.

Старый Батуми: самый дорогой метр и мало предложения

Квадратный метр в Старом Батуми стоит в 1,8 раза дороже, чем на Новом бульваре. Сделок при этом заметно меньше, чем в соседних центральных районах. Квартиры у Пьяццы, Европейской площади и Старого бульвара редко выставляют на продажу. Новых проектов в историческом центре тоже немного. Большинство квартир находится в домах, построенных в конце XIX и в XX веке.

Зато спрос на жильё в Старом Батуми меньше зависит от пляжного сезона. Офисы, магазины и рестораны в центре работают круглый год. В старых домах часто нет лифта, перекрытия в них деревянные, а парковку рядом найти трудно. Если вы платите за вид на море или на площадь, узнайте, что разрешено строить на соседних участках. В Батуми высотки нередко вырастают в двух шагах от исторических кварталов.

Новый бульвар и Аллея Героев: башни, апарт-отели и высокая конкуренция

Пятнадцать лет назад Новый бульвар был пустым берегом. Сейчас вдоль моря и улицы Шерифа Химшиашвили стоят башни в 30–50 этажей. Сделок здесь больше, чем где-либо ещё в Батуми. На втором месте район вокруг Аллеи Героев. Так называют бульвар Жиули Шартава, который спускается к пляжу. Застройка там такая же плотная, а цены примерно на 20% выше, чем на Новом бульваре.

В обоих районах строят в основном апарт-отели с управляющей компанией. Продают в них чаще всего студии на 25–35 м². Из них больше всего известен Orbi City, но похожих комплексов в городе десятки. Владелец передаёт квартиру управляющей компании, та сдаёт её посуточно и забирает свою долю дохода. Размер этой доли указан в договоре, и прочитать его нужно до покупки.

Владельцу студии приходится конкурировать с сотнями таких же квартир в соседних башнях. Гость выбирает по цене, и это видно по ставкам. Во втором квартале 2026 года сутки в съёмной квартире стоили в Батуми в среднем 34,6 доллара, а годом раньше 36,1[^1].

Из похожих студий лучше сдаются те, что находятся в достроенных и заселённых домах с видом на море, который не загородит новая башня по соседству. Отдельно выясните, присылает ли управляющая компания понятные отчёты. Для постоянной жизни эти районы подходят не всем: дворы тесные, парковочных мест мало.

Махинджаури и Зелёный мыс: застройка свободнее, чем в центре

Махинджаури выбирают те, кому Новый бульвар кажется слишком плотно застроенным. Это север Батуми, около 15 минут на машине до центра, рядом Ботанический сад и Зелёный мыс. Квадратный метр в Махинджаури примерно на 10% дороже, чем на Новом бульваре, хотя покупают здесь в пять раз реже.

После открытия объездной дороги транзитного транспорта через район стало меньше. Магазинов, кафе и бытовых услуг при этом по-прежнему немного, и без автомобиля жить в Махинджаури неудобно. Для владельца это сужает круг арендаторов. Квартиру охотнее снимают семьи и те, кто приезжает на своей машине.

Гонио и Квариати: чистое море и узкий рынок

По цене метра Гонио и Квариати на втором месте среди районов Батуми, хотя это курортные посёлки в 15–20 минутах езды к югу от центра. Покупатели платят за море. Вода здесь чище, чем у городских пляжей, склоны зелёные, а на первой линии стоят отели международных сетей.

Во втором квартале 2026 года в Гонио и Квариати прошло 83 сделки против 1 664 на Новом бульваре. При перепродаже покупателя здесь придётся искать долго. К тому же это курорт, и доход от посуточной сдачи приходится в основном на лето.

Внутренние районы и Бони-Городок: здесь покупают местные

К внутренним районам относятся Бони-Городок и другие кварталы дальше от моря. Цены в них самые низкие в городе, примерно на 7% ниже, чем на Новом бульваре. Покупают здесь в основном жители Батуми, а не иностранцы.

Большую часть предложения здесь составляет вторичное жильё в советских домах. Квартиры чаще сдают местным на длительный срок, и такой доход мало зависит от туристического сезона. Но до моря отсюда пешком не дойти, поэтому туристам посуточно такие квартиры сдаются плохо.

Вторичка или новостройка в Батуми

Готовая квартира на вторичном рынке Батуми почти на четверть дешевле новостройки. В июне 2026 года метр у застройщика стоил в среднем 1 960 долларов, а на вторичном рынке 1 497[^1]. За год новостройки подорожали на 9,8%, вторичное жильё на 6,5%.

Вторичное жильё в Батуми бывает двух видов. Квартиры в советских домах продают во внутренних районах и в Старом Батуми. В башнях 2010-х годов на Новом бульваре и у улицы Химшиашвили свои студии продают инвесторы первой волны. Покупая студию в башне, выясните, как работает управляющая компания и сколько квартира приносила в прошлые сезоны. Хорошо, если продавец покажет отчёты. При покупке в советском доме важнее состояние здания и коммуникаций.

Иностранцы всё же чаще покупают на этапе стройки. Застройщики дают рассрочку, метр в строящемся доме дешевле, а в апарт-отелях квартиры обычно продают сразу с ремонтом и мебелью. Риск в том, что в Батуми строят больше, чем успевают продать. В конце 2025 года у застройщиков оставалось не меньше 12 400 непроданных квартир, на 14% больше, чем годом раньше[^2]. При таком запасе стройка может затянуться. Да и после сдачи дома ваша студия окажется среди сотен похожих.

Перед покупкой в строящемся доме проверьте разрешение на строительство и посмотрите, какие дома застройщик уже сдал. Убедитесь также, что ваш договор зарегистрирован в Публичном реестре.

Как вносить платежи по рассрочке из-за границы

Застройщик в Батуми ждёт банковский перевод, обычно в долларах, со счёта, открытого на имя покупателя по договору. Криптовалютой за квартиру в Грузии напрямую не платят. Поэтому, если деньги лежат в USDT, перед каждым платежом по рассрочке нужен отдельный обмен. Квитанции об обмене удобно хранить вместе с графиком платежей.

Офис GeCrypto находится в Тбилиси, но с нашей помощью покупают квартиры по всей Грузии, в том числе в Батуми. Как устроена такая сделка через обменник, мы рассказывали отдельно. После каждого обмена деньги приходят на ваш счёт в TBC, Bank of Georgia или любом другом грузинском банке. С него вы и переводите очередной платёж застройщику.

FAQ

Может ли иностранец, в том числе гражданин России, купить квартиру в Батуми? Да. Иностранцы покупают квартиры в Грузии на общих условиях независимо от гражданства. Ограничения касаются только сельскохозяйственной земли. Право собственности регистрирует Публичный реестр. Заплатить за квартиру тоже можно без грузинского паспорта. Лицензированные обменники проверяют личность по иностранному паспорту, так что обменять криптовалюту в Грузии может и иностранец.

Сколько стоит однокомнатная квартира или студия в Батуми? Студия на 30 м² в новостройке стоит в среднем 54 000 долларов на Новом бульваре и 97 000 в Старом Батуми. Однокомнатная квартира на 40–45 м² на Новом бульваре обойдётся примерно в 72 000–81 000 долларов. На вторичном рынке такие квартиры дешевле.

Можно ли получить ВНЖ, купив студию в Батуми? Нет. Для ВНЖ нужна недвижимость дороже 150 000 долларов, а это почти втрое больше средней цены студии на Новом бульваре.

Будут ли дорожать квартиры в Батуми? Прогноз на 2026 год предполагал рост цен в Батуми на 4–6%[^2]. К июню новостройки подорожали почти на 10% по сравнению с прошлым годом. Удержать такой темп будет непросто[^1].

Сноски:

[^1]: Galt & Taggart, обзор рынка жилья Батуми за II квартал 2026 года.
[^2]: Galt & Taggart, обзор рынка жилья Батуми за 2025 год и прогноз на 2026 год.